総社市の不動産屋 住まいるステーション西日本開発

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2017年2月24日金曜日

最近訴訟で話題のサブリースについて

先日、レオパレスのオーナーの「LPオーナーの会」が、新築当初から10年間は家賃を変えずに支払うといった契約を結んだにもかかわらず減額された、として訴訟を起こしたニュースがありました。

「サブリース」ですが、アパートを建てたオーナーさんから管理会社等が全部を一括で借り、管理会社等が一般の人に貸す、といった方法(転貸)です。
この方法だと借主と契約を結ぶ貸主は管理会社等になるので、オーナーさんは空室の有無を気にしなくてもよく、さらに空室の有無に関係なく一定額の賃料が入ってきます。
また実際の入居者に対して滞納の催促等もしなくていいですし、修理等の対応も直接しなくてもいいメリットがあります。

ただ何もしなくても賃料が入ってくるわけではありません。
まず、管理会社等が一括で借り上げて転貸する(一般の人に貸す)ので、オーナーさんの受け取る1室あたりの賃料は募集賃料の8割から9割くらいになります。
それに合わせて管理料が発生します。
また、空室発生時に1~数ヶ月の賃料支払い免除項目があります。
基本的に持ち主であることは変わりないため、原状回復以外の修理やリフォームなどの費用負担は変わらずあります。

今回のように借主が大手管理会社のケースになりますが、減額請求があった場合非常に断りにくい状況になる方が多いです。
借主は大手で賃貸のプロなのに契約上オーナーの対場の方が弱いとみなされ、過去の判例では家賃減額に応じなかったオーナーが負けて減額されたケースもあります。また、サブリース契約を解除したら入居者が全員退去して全室空室になった、なんて話もありました。

サブリース自体は経営方法として有りだと思いますが、最近ではサブリースを前提にした賃貸経営の提案や、金融機関が融資の際に条件として提示することもあるので、ちょっとどうなのかな?と思うこともありますが。

今回のケースでは契約上「10年間は固定」と言ったような記載があれば大家さん側に有利だと思います。
サブリースは「何もしなくていいので安心」「賃料保証があるから安心」なわけではないので、契約書にサインする前にしっかり内容を確認しわからないところや実際の流れなど明確にしておくことが大切です。
地元不動産会社はセカンドオピニオン的な使い方もできますので、お気軽にご相談ください。
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